¿Qué es un piso o apartamento turístico?
Lo primero que tenemos que tener en cuenta es lo que tiene la consideración de apartamentos o pisos turísticos.
Hay que distinguir el arrendamiento urbano común de dichos alquileres, cosa que se define por exclusión en la Ley de arrendamientos urbanos Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos que dentro de su art. 5 .e) excluye de los arrendamientos urbanos:
e) La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística.
Del mismo modo si nos vamos a la normativa sectorial en este caso a Andalucía el Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos esta define en su artículo 3 a los mismos como:
1. Se entiende por viviendas con fines turísticos aquellas ubicadas en inmuebles situados en suelo de uso residencial, donde se vaya a ofrecer mediante precio el servicio de alojamiento en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Andalucía , de forma habitual y con fines turísticos.
2 . Se presumirá que existe habitualidad y finalidad turística cuando la vivienda sea comercializada o promocionada en canales de oferta turística.
3. Se considerarán canales de oferta turística, las agencias de viaje, las empresas que medien u organicen servicios turísticos y los canales en los que se incluya la posibilidad de reserva del alojamiento
La regulación de los denominados pisos de uso turísticos por tanto tiene una doble vertiente regulatoria:
- La administrativa consistente en la regulación de la Comunidad Autónoma de los requisitos administrativos necesarios para la apertura y alta obligatoria de dichas viviendas.
- La de carácter civil contenida en la Ley de propiedad horizontal que es la que nos atañe y sobre la que se desarrollara el presente articulo
Vamos a centrarnos en los dos puntos mas importantes de este tema:
POSIBILIDADES DE PROHIBIR O LIMITAR LOS PISOS TURISTICOS POR PARTE DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS
Cualquier modificación, prohibición o limitación establecida respecto a los pisos turísticos se rige por lo establecido en los estatutos de la comunidad de propietarios inscritos en el registro de la propiedad. De este modo cualquier modificación o adición a los mismos requiere por normativa genérica de la Ley de propiedad Horizontal que establece en su art 17.6º:
6. Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.
No obstante y como consecuencia de la reforma operada por Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo en la ley de Propiedad Horizontal se añade un punto 12 al art 17 de dicha ley donde se establece literalmente:
Art 17
12. El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.
En su consecuencia la norma de unanimidad de carácter general establecida para modificación o adición de estatutos en relación a los pisos turísticos se suaviza en su exigencia pasando de la necesidad de unanimidad a la mayoría de 3/5 de presentes y representados que a su vez supongan 3/5 del coeficiente de la finca.
No obstante se plantean dudas sobre el sentido y alcance de la expresión “limitar o condicionar” en este sentido hay quien interpreta que dicha limitación es equivalente a la prohibición.
A pesar de ello, la mayoría de la doctrina entiende que no puede interpretarse limitación como prohibición.
Por tanto en principio por la mayoría de 3/5 la comunidad puede condicionar pero no prohibir la existencia en comunidad de pisos turísticos.
Como proceder
En consecuencia la única forma segura de prohibir dichos pisos seria mediante la norma de unanimidad que supondrá modificar estatutos e inscribir dicha modificación en el registro.
Dentro del concepto limitación contenido en la norma de los 3/5 cierto es que si se podría interpretar por ejemplo como el establecimiento de un número máximo de pisos turísticos no se prohíben pero si se limitan a determinada cantidad por comunidad.
Estamos por tanto ante un terreno farragoso por la falta de concreción de la norma y la ausencia de jurisprudencia alguna por ser la norma muy reciente.
De hecho aún son pocas las sentencias que analizan el tema por ejemplo la sentencia de la Audiencia provincial de Córdoba Sección 1ª, Sentencia 690/2022 de 12 Jul. 2022 determina claramente que por la formula de los 3/5 no se puede prohibir los pisos turísticos sino solo mediante la regla de la unanimidad.
Recientemente ha tenido eco en prensa dos sentencias del Tribunal Supremo de fecha 27 noviembre 2023 y otra de 29 de noviembre de 2023 que realmente haciendo referencia a los pisos turísticos no lo hacen directamente a este tema. Lo que se analiza es el alcance de una clausula estatutaria que establece la prohibición de actividades económicas en el edificio y si dicha clausula englobaría a los apartamentos turísticos interpretándose por el Tribunal supremo que dicha cláusula excluyente de actividades económicas también englobaría a los apartamentos turísticos.
REQUISITOS PARA LA TOMA DE LOS ACUERDOS POR LA MAYORIA DE TRES QUINTOS
La ley de propiedad horizontal en la regulación arriba indicada exige mayoría de 3/5. Dicha mayoría cualificada al igual que todas las existentes en dicha ley implica la denominada doble mayoría esto es que los votos favorables de 3/5 a su vez supongan 3/5 de todo el coeficiente.
Muy importante es que dicha mayoría tiene un carácter de formación sucesiva de este modo la misma se conforma en dos fases:
- La primera fase es la de la celebración de la junta de propietarios se realiza con la votación de los presentes y representados. Si en dicho acuerdo concurre una mayoría ( que no tiene que ser de 3/5 ) el acuerdo queda aprobado pendiente de notificación de acta a los ausentes. Si no concurre mayoría en dicho acuerdo se rechaza la propuesta directamente y no queda aprobado
- La segunda fase es la notificación a los ausentes. Si en el plazo de 30 días desde la notificación del acta a los mismos no expresan oposición al acuerdo se entiende que se adhieren a la mayoría computándose como voto favorable.
Una vez transcurridos los 30 días se computan los votos y se coteja si se alcanzaron los 3/5.
Todo ello de conformidad con lo establecido en el art 17.8 de la LPH:
17 LPH
8. Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.
OTRAS CUESTIONES DERIVADAS DE LA REGULACION DE PISOS TURÍSTICOS Y PAUTAS A SEGUIR
Tal y como he manifestado anteriormente este tema está vigente desde marzo de 2019. Razón por la cual no existe aún jurisprudencia alguna salvo la anteriormente enumerada sobre estos temas y habrá que esperar unos años para ver cómo se van interpretando las leyes al efecto o si las mismas se van ampliando o concretando.
Si se puede manifestar como referencia que algunas comunidades se ha optado por establecer un recargo del 20% de la cuota ordinaria (máximo permitido por el art 17.12 LPH) a los pisos con explotación de uso turístico.
También es importante destacar que cualquier regulación restrictiva realizada por la comunidad no puede tener efectos retroactivos, esto es no puede afectar a piso con uso turístico ya registrados y en funcionamiento con anterioridad a dicho acuerdo.
Por tanto y a la vista de la actual situación normativa el camino mas seguro es el de la modificación de estatutos por unanimidad estableciendo la prohibición de los pisos turísticos.
La otra opción pendiente de jurisprudencia que sobre este tema dicte el Tribunal Supremo o de nueva regulación legislativa que defina mejor el termino “limitación “ es la de lanzarse a la prohibición con mayoría de 3/5 de los propietarios y esperar a que nadie impugne judicialmente dicho acuerdo. Pues en dicho caso y transcurrido un año desde la junta entre presentes o desde la notificación a los ausentes quedaría firme y consentido.
También es importante que en el supuesto de que por una vía u otra se prohíba el establecimiento de pisos turísticos dicho acuerdo, por seguridad jurídica deba inscribirse en el registro de la propiedad previo otorgamiento de la escritura pública al efecto , para evitar la alegación por parte de cualquier comprador (posterior al acuerdo no inscrito) de ser tercero de buena fe no vinculado por dicho acuerdo.
