{"id":539,"date":"2024-01-10T11:05:48","date_gmt":"2024-01-10T11:05:48","guid":{"rendered":"https:\/\/atriun.com\/?p=539"},"modified":"2024-01-10T12:13:51","modified_gmt":"2024-01-10T12:13:51","slug":"limitacion-pisos-turisticos","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/atriun.com\/en\/2024\/01\/10\/limitacion-pisos-turisticos\/","title":{"rendered":"Limitaci\u00f3n de los pisos tur\u00edsticos por las comunidades"},"content":{"rendered":"

\u00bfQu\u00e9 es un piso o apartamento tur\u00edstico?<\/h2>\n\n\n\n

Lo primero que tenemos que tener en cuenta es lo que tiene la consideraci\u00f3n de apartamentos o pisos tur\u00edsticos.<\/p>\n\n\n\n

Hay que distinguir el arrendamiento urbano com\u00fan de dichos alquileres, cosa que se define por exclusi\u00f3n en la Ley de arrendamientos urbanos Ley 29\/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos <\/strong>que dentro de su art. 5 .e) <\/strong>excluye de los arrendamientos urbanos:<\/p>\n\n\n\n

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e) <\/strong>La cesi\u00f3n temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta tur\u00edstica o por cualquier otro modo de comercializaci\u00f3n o promoci\u00f3n, y realizada con finalidad lucrativa, cuando est\u00e9 sometida a un r\u00e9gimen espec\u00edfico, derivado de su normativa sectorial tur\u00edstica.<\/em><\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

Del mismo modo si nos vamos a la normativa sectorial en este caso a Andaluc\u00eda el Decreto 28\/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines tur\u00edsticos<\/strong> esta define en su art\u00edculo 3  a los mismos como:<\/p>\n\n\n\n

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1. Se entiende por viviendas con fines tur\u00edsticos aquellas ubicadas en inmuebles situados en suelo de uso residencial, donde se vaya a ofrecer mediante precio el servicio de alojamiento en el \u00e1mbito de la Comunidad Aut\u00f3noma de Andaluc\u00eda <\/strong>, de forma habitual y con fines tur\u00edsticos.<\/p>\n\n\n\n

2 <\/strong>. Se presumir\u00e1 que existe habitualidad y finalidad tur\u00edstica cuando la vivienda sea comercializada o promocionada en canales de oferta tur\u00edstica.<\/p>\n\n\n\n

3. Se considerar\u00e1n canales de oferta tur\u00edstica, las agencias de viaje, las empresas que medien u organicen servicios tur\u00edsticos y los canales en los que se incluya la posibilidad de reserva del alojamiento<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

La regulaci\u00f3n de los denominados pisos de uso tur\u00edsticos  por tanto tiene una doble vertiente regulatoria:<\/p>\n\n\n\n

    \n
  1.  La administrativa consistente en la regulaci\u00f3n de la Comunidad Aut\u00f3noma de los requisitos administrativos necesarios para la apertura y alta obligatoria de dichas viviendas.<\/li>\n\n\n\n
  2. La de car\u00e1cter civil contenida en la Ley de propiedad horizontal que es la que nos ata\u00f1e y sobre la que se desarrollara el presente articulo<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

    Vamos a centrarnos en los dos puntos mas importantes de este tema:<\/p>\n\n\n\n

    \"\"<\/figure>\n\n\n\n

    POSIBILIDADES DE PROHIBIR O LIMITAR LOS PISOS TURISTICOS POR PARTE DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS<\/h3>\n\n\n\n

    Cualquier modificaci\u00f3n, prohibici\u00f3n o limitaci\u00f3n establecida respecto a los pisos tur\u00edsticos se rige por lo establecido en los estatutos de la comunidad de propietarios inscritos en el registro de la propiedad. De este modo cualquier modificaci\u00f3n o adici\u00f3n a los mismos requiere por normativa gen\u00e9rica de la Ley de propiedad  Horizontal que establece en su art 17.6\u00ba<\/strong>:<\/p>\n\n\n\n

    \n

    6. Los acuerdos no regulados expresamente en este art\u00edculo, que impliquen la aprobaci\u00f3n o modificaci\u00f3n de las reglas contenidas en el t\u00edtulo constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerir\u00e1n para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participaci\u00f3n.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

    No obstante y como consecuencia de la reforma operada por Real Decreto-ley 7\/2019, de 1 de marzo en la ley de Propiedad Horizontal<\/strong> se a\u00f1ade un punto 12 al art 17<\/strong> de dicha ley donde se establece literalmente:<\/p>\n\n\n\n

    \n

    Art 17<\/p>\n\n\n\n

    12. El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del art\u00edculo 5 de la Ley 29\/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos<\/a>, en los t\u00e9rminos establecidos en la normativa sectorial tur\u00edstica, suponga o no modificaci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo o de los estatutos, requerir\u00e1 el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participaci\u00f3n. Asimismo, esta misma mayor\u00eda se requerir\u00e1 para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participaci\u00f3n de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendr\u00e1n efectos retroactivos.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

    En su consecuencia la norma de unanimidad de car\u00e1cter general establecida para modificaci\u00f3n o adici\u00f3n de estatutos  en relaci\u00f3n a los pisos tur\u00edsticos se suaviza en su exigencia pasando de la necesidad de unanimidad a la mayor\u00eda de 3\/5 de presentes y representados que a su vez supongan 3\/5 del coeficiente de la finca.<\/p>\n\n\n\n

    No obstante se plantean dudas sobre el sentido y alcance de la expresi\u00f3n \u201climitar o condicionar\u201d<\/strong> en este sentido hay quien interpreta que dicha limitaci\u00f3n es equivalente a la prohibici\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

    A pesar de ello, la mayor\u00eda de la doctrina entiende que no puede interpretarse limitaci\u00f3n como prohibici\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

    Por tanto en principio por la mayor\u00eda de 3\/5<\/strong> la comunidad puede condicionar pero no prohibir la existencia en comunidad de pisos tur\u00edsticos.<\/p>\n\n\n\n

    Como proceder<\/h4>\n\n\n\n

    En consecuencia la \u00fanica forma segura de prohibir dichos pisos \u00a0seria \u00a0mediante la norma de unanimidad<\/strong> que supondr\u00e1 modificar estatutos e inscribir dicha modificaci\u00f3n en el registro.<\/p>\n\n\n\n

    Dentro del concepto limitaci\u00f3n  contenido en la norma de los 3\/5 cierto es que si se podr\u00eda interpretar por ejemplo como el establecimiento de un n\u00famero m\u00e1ximo de pisos tur\u00edsticos no se proh\u00edben pero si se limitan a determinada cantidad por comunidad.<\/p>\n\n\n\n

    Estamos por tanto ante un terreno farragoso por la falta de concreci\u00f3n de la norma y la ausencia de jurisprudencia alguna por ser la norma muy reciente.<\/p>\n\n\n\n

    De hecho a\u00fan son pocas las sentencias que analizan el tema por ejemplo la sentencia de la \u00a0Audiencia provincial de C\u00f3rdoba Secci\u00f3n 1\u00aa, Sentencia 690\/2022 de 12 Jul. 2022 <\/strong>\u00a0determina claramente que por la formula de los 3\/5 no se puede prohibir los pisos tur\u00edsticos sino solo mediante la regla de la unanimidad.<\/p>\n\n\n\n

    Recientemente ha tenido eco en prensa dos sentencias del Tribunal Supremo de fecha\u00a0 27 noviembre 2023 y otra de 29 de noviembre de 2023 que realmente haciendo referencia a los pisos tur\u00edsticos no lo hacen directamente a este tema. Lo que se analiza es el alcance de una clausula estatutaria que establece \u00a0la prohibici\u00f3n de actividades econ\u00f3micas en el edificio y si dicha clausula englobar\u00eda a los apartamentos tur\u00edsticos interpret\u00e1ndose por el Tribunal supremo que dicha cl\u00e1usula excluyente de actividades econ\u00f3micas tambi\u00e9n englobar\u00eda a los apartamentos tur\u00edsticos.<\/p>\n\n\n\n

    \"\"<\/figure>\n\n\n\n

    REQUISITOS PARA LA TOMA DE LOS ACUERDOS POR LA MAYORIA DE TRES QUINTOS<\/h3>\n\n\n\n

    La ley de propiedad horizontal en la regulaci\u00f3n arriba indicada exige mayor\u00eda de 3\/5<\/strong>. Dicha mayor\u00eda cualificada al igual que todas las existentes en dicha ley implica la denominada doble mayor\u00eda esto es que los votos favorables de 3\/5 a su vez supongan 3\/5 de todo el coeficiente.<\/p>\n\n\n\n

    Muy importante es que dicha mayor\u00eda tiene un car\u00e1cter de formaci\u00f3n sucesiva de este modo la misma se conforma en dos fases<\/strong>:<\/p>\n\n\n\n

      \n
    1. La primera fase es la de la celebraci\u00f3n de la junta de propietarios se realiza con la votaci\u00f3n de los presentes y representados. Si en dicho acuerdo concurre una mayor\u00eda ( que no tiene que ser de 3\/5 ) el acuerdo queda aprobado pendiente de notificaci\u00f3n de acta a los ausentes. Si no concurre mayor\u00eda en dicho acuerdo se rechaza la propuesta directamente y no queda aprobado<\/li>\n\n\n\n
    2. La segunda fase es la notificaci\u00f3n a los ausentes. Si en el plazo de 30 d\u00edas desde la notificaci\u00f3n del acta a los mismos no expresan oposici\u00f3n al acuerdo se entiende que se adhieren a la mayor\u00eda comput\u00e1ndose como voto favorable.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

      Una vez transcurridos los 30 d\u00edas se computan los votos y se coteja si se alcanzaron los 3\/5.<\/p>\n\n\n\n

      Todo ello de conformidad con lo establecido en el art 17.8 de la LPH<\/strong>:<\/p>\n\n\n\n

      \n

      17 LPH<\/p>\n\n\n\n

      8. Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificaci\u00f3n o reforma se haga para aprovechamiento privativo, se computar\u00e1n como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el art\u00edculo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicaci\u00f3n a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 d\u00edas naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepci\u00f3n.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

      OTRAS CUESTIONES DERIVADAS DE LA REGULACION DE PISOS TUR\u00cdSTICOS Y PAUTAS A SEGUIR<\/h3>\n\n\n\n

      Tal y como he manifestado anteriormente este tema est\u00e1 vigente desde marzo de 2019. Raz\u00f3n por la cual no existe a\u00fan jurisprudencia alguna salvo la anteriormente enumerada sobre estos temas y habr\u00e1 que esperar unos a\u00f1os para ver c\u00f3mo se van interpretando las leyes al efecto o si las mismas se van ampliando o concretando.<\/p>\n\n\n\n

      Si se puede manifestar como referencia que algunas comunidades se ha optado por establecer un recargo del 20% de la cuota ordinaria (m\u00e1ximo permitido por el art 17.12 LPH) a los pisos con explotaci\u00f3n de uso tur\u00edstico.<\/p>\n\n\n\n

       Tambi\u00e9n es importante destacar que cualquier regulaci\u00f3n restrictiva realizada por la comunidad no puede tener efectos retroactivos, esto es no puede afectar a piso con uso tur\u00edstico ya registrados y en funcionamiento con anterioridad a dicho acuerdo.<\/p>\n\n\n\n

      Por tanto y a la vista de la actual situaci\u00f3n normativa el camino mas seguro es el de la modificaci\u00f3n de estatutos por unanimidad estableciendo la prohibici\u00f3n de los pisos tur\u00edsticos.<\/p>\n\n\n\n

      La otra opci\u00f3n pendiente de jurisprudencia que sobre este tema dicte el  Tribunal Supremo  o de nueva regulaci\u00f3n legislativa que defina mejor el termino \u201climitaci\u00f3n \u201c es la  de lanzarse a la prohibici\u00f3n con mayor\u00eda de  3\/5 de los propietarios y esperar a que nadie impugne judicialmente dicho acuerdo. Pues en dicho caso y transcurrido un a\u00f1o desde la junta entre presentes o desde la notificaci\u00f3n a los ausentes quedar\u00eda firme y consentido.<\/p>\n\n\n\n

      Tambi\u00e9n es importante que en el supuesto de que por una v\u00eda u otra se proh\u00edba el establecimiento de pisos tur\u00edsticos dicho acuerdo, por seguridad jur\u00eddica deba inscribirse en el registro de la propiedad previo otorgamiento de la escritura p\u00fablica al efecto , para evitar la alegaci\u00f3n por parte de cualquier comprador (posterior al acuerdo no inscrito)\u00a0de\u00a0ser tercero de buena fe no vinculado por dicho acuerdo.<\/p>\n\n\n\n

      <\/p>\n\n\n\n

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      Diego Zamorano Laguna<\/a><\/p>\n\n\n\n

      Abogado<\/p>\n\n\n\n

      Administrador de fincas colegiado<\/p>\n<\/div>\n\n\n\n

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